نماگر های بازار مسکن

بورس بي‌رقيب مي‌شود

 

سايت‌ تحليلي المانيتور با اشاره به رشد اجاره‌نشيني در ايران اعلام كرد: بعيد است اين رقيب بورس ايران به اين زودي به روزهايي كه بهترين گزينه سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شد، بازگردد.

المانيتور در گزارشي نوشت: ركود طولاني بخش مسكن در ايران موجب شده تا خانه‌دار شدن براي بسياري از ايرانيان به يك رؤيا تبديل شود و افزايش اجاره‌بها، قدرت خريد آنها را تحليل ببرد. بعيد است بخش مسكن ايران به اين زودي به روزهايي كه اين صنعت بهترين گزينه سرمايه‌گذاري در كشور محسوب مي‌شد، برگردد.

روياي ايرانيان در سراسر نقاط جهان يكسان است. خانواده‌هاي ايراني به سختي كار مي‌كنند تا بتوانند صاحب مكاني شوند كه به آن خانه مي‌گويند؛ چه اين خانه يك آپارتمان كوچك در تهران باشد يا يك خانه خشت و گلي در يك روستا. تا همين چند سال اخير، تقاضا در بخش مسكن به‌دليل وضعيت شكننده اقتصاد ايران كه در آن املاك بهترين و امن‌ترين گزينه سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شد، رشد كرده بود. اين مسئله موجب شده بود تا بخش مسكن به يكي از در حال رشد‌ترين بخش‌هاي اقتصاد داخلي بدل شود.

در سال۲۰۱۲، بخش مسكن ۲۰درصد از كل توليد ناخالص داخلي كشور را به‌خود اختصاص داده بود و سرمايه‌گذاري در اين بخش به ۸درصد توليد ناخالص داخلي مي‌رسيد. اين روند به‌عنوان نشانه‌اي از رشد پايدار در بخش مسكن تعبير مي‌شد. در اكثر سال‌هاي دهه‌هاي ۱۹۹۰ و ۲۰۰۰، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن حدود ۵درصد از توليد ناخالص داخلي كشور را تشكيل مي‌داد.

با آغاز رشد قيمت نفت در اوايل دهه۲۰۰۰، بخش مسكن ايران شاهد توسعه قابل توجهي بود. ساخت‌وساز مسكن تحت‌تأثير افزايش درآمدهاي نفتي به‌ويژه در تهران رشد داشت. تقريبا كسي باور نمي‌كرد رشد اين بخش كند شود؛ زيرا به‌نظر مي‌رسيد كه ميزان تقاضا هرگز فروكش نخواهد كرد. اما بحران اقتصادي ناشي از افت قيمت نفت و تحريم‌هاي غرب عليه ايران وضعيت را تغيير داد. با افزايش نرخ تورم و كاهش قدرت خريد مردم، وضعيت بدتر هم شد.

بخش مسكن يك مثال كلاسيك از سرمايه‌گذاري بيش از حد در بخش ساخت‌وساز است. خيلي زود، عرضه از تقاضا پيشي گرفت و رشد نرخ تورم ميزان تقاضا را كاهش داد. در سال ۲۰۱۱، تعداد مجوزهاي ساخت صادر شده شروع به كاهش كرد. اين كاهش در ابتدا ناچيز بود و در سال۲۰۱۲ نسبت به سال قبل تنها ۲.۴درصد افت نشان مي‌داد.

اما در سال۲۰۱۴ تعداد مجوزهاي ساخت صادر شده نسبت به سال قبل از آن ۳۲.۱درصد كاهش يافت. بعد از رشد قيمت نفت، اكنون نوبت به رشد انفجاري قيمت مسكن رسيده بود. با رشد قيمت مسكن، تعداد معاملات هم كاهش يافت و بسياري از صاحبان خانه‌ها از فروش خانه‌هاي خود به قيمت‌هايي پايين خودداري كردند.

اكنون بحران بخش مسكن در كنار كاهش قدرت خريد خانوارهاي ايراني، منجر به افزايش تقاضا براي اجاره شده است. اين مشابه تجربه‌اي است كه آمريكا بعد از بحران وام‌هاي مسكن بي‌پشتوانه از سر گذراند. درواقع در سال ۲۰۱۶، يك‌سوم از ايرانيان در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كردند، درحالي‌كه اين رقم در سال ۲۰۱۱، ۲۶.۶درصد بود. براساس برآوردهاي اتاق بازرگاني، اجاره خانه ۷۰درصد از متوسط هزينه‌هاي يك خانواده ايراني را به‌خود اختصاص مي‌دهد.

اما به‌رغم افزايش تقاضا براي اجاره، تعداد واحدهاي خالي در ايران افزايش يافته است. مركز آمار ايران سال گذشته گزارش داد يك مورد از هر ۱۰واحد مسكوني در كشور خالي است. در تهران، درحالي‌كه بسياري به‌دنبال مكاني براي زندگي هستند، ۱۳درصد از واحدهاي مسكوني آماده خالي هستند. شايد يكي از دلايل كليدي اين وضعيت را خودداري مالكان از فروش واحدها به پايين‌تر از رقم مورد انتظار عنوان كرد.

ماليات‌هاي جديد بازار مسكن به نفع بورس

در تصميمي مهم و مثبت براي بورس، درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در شهرهاي بالاي ۱۰۰هزار نفر مشمول ماليات علي‌الحساب ۱۰درصدي شد.

درحالي يكي از خواسته‌هاي ديرينه كارشناسان و فعالان بازار سرمايه ايجاد فضاي رقابتي براي سرمايه‌گذاري در بازارهاي مختلف بود كه يكي از اين خواسته‌ها، اخذ ماليات ناشي از سرمايه‌گذاري در بازار مسكن بود؛ چراكه طبق مقررات، فعالان بازار سهام بابت هر معامله بايد نيم‌درصد به‌اضافه كارمزد كارگزاران و… را پرداخت كنند اما اين رويه در بازار رقيب سنتي بورس يعني بازار مسكن، اعمال نمي‌شد.

با اين همه بعد از سال‌ها، سازمان امور مالياتي تصميم به دريافت ۱۰درصدي ماليات علي‌الحساب از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در شهرهاي بالاي ۱۰۰هزار نفر گرفته و بخشنامه آن را هم ابلاغ كرده است.

براساس بخشنامه سازمان امور مالياتي طبق ماده۷۷ اصلاحي قانون ماليات‌هاي مستقيم، درآمدهاي اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد موضوع فصول چهار و پنجم از باب سوم اين قانون (ماليات بر درآمد مشاغل) است. بر اين اساس شمول مقررات اين ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط به آن است كه بيش از ۳سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آن نگذشته باشد. در اين بخشنامه تأكيد شده اخذ ماليات از ساختمان‌هاي احداث شده در شهرهاي زير يك‌صد هزار نفر جمعيت منتفي است. همچنين در شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت، علاوه بر ماليات نقل‌وانتقال در مورد اشخاص حقيقي ماليات علي‌الحساب ۱۰درصدي ارزش معاملاتي ملك مورد انتقال نيز اخذ خواهد شد.

برچسب ها
نمایش بیشتر
كانال تلگرام بورسك

نوشته های مشابه

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *